贷款类

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贷款类

2015-05-20

 贷款类政策问答

(一)什么是住房公积金贷款?

答:住房公积金贷款是指以缴存职工缴纳的住房公积金为资金来源,向参加住房公积金制度的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。

(二)住房公积金贷款的原则是什么?

答:住房公积金贷款实行“存贷结合、先存后贷、贷款所购住房抵押担保”的原则。

(三)哪些购房情形不能使用公积金贷款?

答:国务院《住房公积金管理条例》、《南京市住房公积金管理条例》规定,住房公积金贷款的用途为自住住房。住房公积金是一种互助基金,主要支持基本住房消费。因此购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外,所购房产须具有全部产权及具备抵押条件,因此购买房屋部分产权的,购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。

(四)公积金如连续缴存未满半年能否申请公积金贷款?

答:公积金贷款的来源是缴存职工缴存的公积金,由于个人的缴存数额相对贷款额来说非常有限,因此需有一定的沉淀资金作为放贷资金。职工连续足额缴存住房公积金6个月()以上,可申请住房公积金贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在本市缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

(五)如何计算公积金贷款额度?

答:单笔公积金贷款以夫妻为单位,贷款额度取以下三项额度的最低值:

1.按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为:借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(目前为0.45)×12()×实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的,贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。配偶为军官的,视为按可贷公式计算结果为个人贷款最高限额。

2.按照规定的贷款金额占房屋总价比例确定的贷款限额。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的缴存职工家庭,现有住房人均建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的,为改善居住条件再次购买普通自住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例为30%。如借款人使用拆迁款购买住房,应将拆迁款全额计入首付,抵扣部分不予计算贷款额度。

3.规定的贷款最高限额。夫妻双方均缴存公积金的,职工贷款最高限额为个人贷款最高限额的两倍。

(六)公积金贷款期限有哪些要求?

答:借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和,原则上不得超过其法定退休年龄,申请贷款时的实际年龄取整数计算。

连续、足额缴存住房公积金5年(含)以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人,贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-5年。

购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年;购二手房以及建造、翻建、大修住房的最长贷款期限不得超过20年。

(七)现在南京公积金贷款首付标准是怎样的?

目前,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的缴存职工家庭,现有住房人均建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的,为改善居住条件再次购买普通自住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例为30%。

(八)公积金贷款利率如何执行?

答:按中国人民银行相关规定执行,并随着利率的调整而调整。现行利率是,期限15年的,年利率为3.5%;期限630年的,年利率为4.0%

一年期贷款实行到期一次性还本付息,贷款期限内利率不做调整,执行合同利率。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法,遇中国人民银行利率调整,新办理的贷款按新利率执行;已经办理过的贷款,于次年11日起,按相应利率档次执行新的利率。

(九)没有领取结婚证能一起办理住房公积金贷款吗?

答:不能。《南京市住房公积金贷款管理办法》规定,单笔公积金贷款以夫妻为单位,如借款人为单身,只能申请一个人的贷款额度。借款人必须领取结婚证后才能以夫妻为家庭单位办理住房公积金贷款,享受双方缴存住房公积金的贷款额度。

(十)在非本市行政区域购房是否可以办理住房公积金贷款?

答:目前暂不可以。由于目前南京住房公积金资金运行状况较紧张,不能满足本市缴存人的贷款需求,因此不具备开办异地贷款条件。但铁路系统职工因工作原因可在铁路分中心办理异地贷款。

(十一)如果父母(子女)购房,子女(父母)能否申请住房公积金贷款?

答:公积金贷款的申请人必须是购房人本人,不是购房人是不能够申请贷款的。如果以子女(父母)名义申请住房公积金贷款,子女(父母)的姓名必须写入购房的买卖契约或产权证中,且应理解为是子女(父母)购房申请公积金贷款,父母(子女)是房屋的共有产权人。

(十二)进行房屋装修能否申请住房公积金贷款?

答:不能。住房公积金贷款是为职工购买自住住房产权时提供的贷款,房屋装修不属于购买房屋产权,故不能办理住房公积金贷款。

(十三)借款人能否办理住房公积金购房贷款用于买房以外的其他用途?

答:不能。借款人申请住房公积金贷款后,只能用于购买所购住房,严禁挪作他用。借款人在贷款期限内,配合住房公积金管理中心和贷款银行对贷款使用情况进行检查。经检查发现住房公积金贷款挪作他用的,住房公积金中心和贷款银行有权按照借款合同的约定提前收回贷款并中止合同。

(十四)办理公积金贷款过程中哪些情形需要公证?

答:1.借款人为单身或未能提供有效婚姻证明的,须对借款人的婚姻状况进行公证。

2.二手房卖方为非产权人的,须对产权人委托他人买卖房产的授权委托书进行公证。

3.二手房产权人为未成年人或共有权人为未成年人的,须对未成年人的监护人的身份进行公证。

4.二手房卖方有共有权人的,须对共有权人共同指定的收款账户的确认书进行公证。

5.因借款人死亡,需要变更产权人时,须对遗产分割协议书进行公证,有司法文书的除外。

6.增加(减少)共有权人的,须对房屋买卖协议或赠与协议进行公证。

7.住房公积金管理中心认为需要公证的其他情形。

(十五)公积金按月还贷能否在15日和月底两次扣款,这样可以避免因单位交公积金而造成个人的不良信用记录?

借款合同中约定贷款职工应在每月15日之前将当月应还本息存入还款账户,且公积金贷款的结息日为每月15日,即使当月15日因为单位迟交等原因公积金逐月还贷未扣到,贷款职工仍可以在月底前用自有资金进行还款,不会形成个人不良信用记录。(公积金贷款转逾期为次月1日,在结息日至次月1日之前有15日左右的宽限期)。

(十六)公积金贷款尚未还完可以提取公积金还商业性贷款吗?

答:不可以。为了保证更多的缴存职工能够享受低息贷款,使用公积金和住房补贴归还贷款必须先保证公积金贷款的归还,待公积金贷款所有本息结清后方可归还商业性住房贷款。

(十七)购买二手房买卖契约与完税凭证上价格不一致的,怎样认定成交价格?

答:购二手房的缴存职工,将《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格进行对比,按照孰低原则,取价格低者作为房屋的成交价格计算其购房总价。

(十八)提前还款是否将后几年的利息提前支付了?

答:不是,对提前归还的贷款本金,将按照借款人实际占用资金的时间计收贷款利息。

(十九)职工提前偿还住房公积金贷款是否收取违约金?

答:职工提前偿还住房公积金贷款,不论部分提前还款还是提前结清贷款,都不收取违约金。

(二十)住房公积金贷款部分提前还款的扣款顺序是什么?

答:先还逾期贷款本息、罚息,再还本期应还贷款本息,剩余金额用于归还住房公积金贷款本金。

(二十一)对骗贷违法行为如何追究责任?

答:以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的,公积金管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额,并可以取消其一年至五年的住房公积金贷款资格,或者处违法所贷款额百分之五以上百分之三十以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

单位出具虚假证明资料使职工违法获得贷款的,公积金管理中心除责令借款人限期退回违法所贷款额外,并可以对单位处以三千元以上三万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(二十二)贷款期间,借款人能否办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》?

答:可以。但同时必须办理《房屋他项权证》交给贷款银行执管,并由相关部门在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上加盖房产抵押注记。

(二十三)如何办理抵押房产的注销手续?

答:对当年还贷后贷款本息已结清的借款人,可到贷款银行办理贷款结清和销户手续,凭银行出具的《注销抵押申请书》到原房地产抵押登记机关办理住房抵押注销手续。

(二十四)公积金贷款如何进行逾期处罚?

答:借款人未按期归还贷款本息的,按中国人民银行规定计收罚息。借款人连续三个月以上未按期归还贷款本息的,逾期信息进入公积金征信系统,借款人再次申请公积金贷款时,将在贷款资格上受到限制。借款人连续六个月未按期归还贷款本息或贷款到期后六个月未还清贷款本息的,受托银行依法处置抵押物,追究担保单位的连带责任。

(二十五)如何办理公积金贷款变更手续?

答:借款人死亡(包括宣告死亡),其合法的财产继承人、受遗赠人申请继续履行借款合同的,需由具备公积金贷款条件的合法的财产继承人、受遗赠人向贷款银行提出申请,并同意提供在贷款变更期间由有资质的担保机构进行阶段性担保,经公积金管理中心审核同意后,予以变更借款人。借款人变更后,贷款金额及年限与原贷款一致。

借款人及配偶申请公积金贷款后如遇特殊情况需要更改贷款申请信息或申请增加(减少)抵押人的,应提供真实、有效的证明文件,并向贷款银行提出申请,经银行审核后报公积金管理中心审批。

(二十六)目前公积金最高贷款额度为什么是30万元?

答:公积金贷款的最高额度与当地的经济水平和房地产市场发展相适应,同时也根据资金运行情况适时调整。2013年以来,由于我市房屋成交量一直较高,公积金贷款需求量大,公积金贷款使用人数占缴存人数的三分之一,2014年我市公积金个贷率始终保持在100%以上,最高达到110%,资金处于高位运行。另外我市缴存职工购房提取公积金的人数也占缴存人数的三分之一。在此情况下,如提高公积金贷款额度,则势必减少享受公积金低息贷款的人数。为了体现制度的普惠性和公平性,保证更多的职工能享受到公积金制度的优越性。因此,目前我市公积金最高贷款额度为30万元。

(二十七)为什么使用公积逐月还贷须保留12个月缴存额?

答:发放公积金贷款的资金来源是缴存职工缴存的公积金,对于借款人来说如要取得贷款须由其他更多的缴存人的支持,举例来说一个月缴存额为1000元的职工缴存半年公积金后要申请30万元公积金贷款,除了使用自己的缴存余额,其他还须有50位相同条件的缴存人来支持。互助性是公积金制度的重要属性,在已取得了公积金贷款的情况下,沉淀资金的主要目的是为了使更多未享受公积金贷款政策优惠的缴存人也能够使用同等的权利。只有这样的良性循环才能使公积金制度保持长久的活力。

(二十八)为什么三套房、三次贷款都不能使用公积金贷款?

答:根据住建部《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》建金[2010]179号文件规定,停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。同时由于公积金的个贷率居高不下,为了优先保证首次公积金贷款,实行差别化的贷款政策,第三次贷款不予办理。

(二十九)已有一套房,什么条件才能申请公积金贷款?

答:根据住建部建金[2010179号文件规定:第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭。因此,夫妻双方及未成年子女,原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的,在原住房公积金贷款本息全部结清的情况下,再次购房可申请住房公积金贷款,目前贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

(三十)如果前期有信用卡延期还款等问题,对公积金贷款有影响吗?

答:有影响。信用报告有以下情况之一的,不予贷款:

 1.借款申请人或其配偶仍有尚未偿还的逾期贷款的;

 2.借款申请人准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的;

3.贷款申请时近两年内,申请人贷款(不含助学贷款)逾期累计达到6期的。

除以上情况外,对于其他有过不良个人征信记录的贷款职工,在排除恶意拖欠的可能性以及是否具备还款能力等因素外,申请贷款时由原欠款所在银行出具情况说明,并由职工做出按时还款的书面承诺后,做出是否准予公积金贷款的决定。

(三十一)买二手房想用公积金贷款有房龄限制吗,如何办理?

答:目前买二手房申请公积金贷款对房龄没有具体的限制,但是在遇到职工购买个别面积特别小(50平方米以下)房龄特别长(大于20年)的住房时,我们会要求贷款银行的信贷人员上门查看,做详细的贷前调查后,根据是否为成套住宅等具体情况,做出是否准予办理公积金贷款的决定。

(三十二)目前尚未结清的商业性贷款能否转为公积金贷款?

答:目前商业性贷款不能转为公积金贷款。公积金贷款的放贷资金来源于职工缴存的公积金,虽然归集量每年都保持一定数量的增幅,但由于近年来我市房地产交易量不断攀升,公积金使用率居高不下。根据目前我市资金使用实际情况,不具备开展“商转公”业务。但为减轻这部分职工的还贷压力,住房公积金中心已开办“逐月提取公积金还商贷”和“柜面逐年提取公积金还商贷”业务。

(三十三)什么是委托逐月提取还商贷?

答:委托逐月提取还商贷是指:借款人及配偶以转账方式提取借款人及配偶住房公积金及住房补贴账户中的部分金额偿还商业性个人普通自住住房贷款本息。

(三十四)办理委托逐月提取还商贷需提供哪些材料?

答:1.借款人及配偶身份证原件、《结婚证》原件;

2.贷款还款账户凭证(还款存折或还款卡);

3.贷款银行出具的商业性个人住房贷款信息登记证明;

4.人民银行出具的能反映具体贷款信息的借款人个人信用报告(明细版);

5.相关文件规定及管理中心需要查证的其他材料。

(三十五)委托逐月提取还商贷的办理时间是什么?

答:申请委托逐月提取还商贷的职工应当在贷款银行登记贷款信息后一个月内,到住房公积金归集业务承办银行服务网点申请签订委托逐月提取还商贷协议。

(三十六)委托逐月提取还商贷办理程序?      

答:1.申请人到贷款银行办理商业性个人住房贷款信息登记并打印贷款证明;

2.申请人携带有关材料前往本人住房公积金归集业务承办银行服务网点申请签订委托逐月提取还商贷协议;

3.各商业银行每月9日前,向管理中心提供各借款人上月还款信息;

4.管理中心在收到各商业银行提供的借款人还款信息后,于每月15日前,将申请人缴存账户中相应金额划入职工登记的贷款还款账户。

(三十七)申请人有两笔以上商贷时,可以同时申请吗?

答:不可以。申请人只能选择其中一笔申请委托逐月提取还商贷,且一旦选定在该笔商贷未结清前不得变更。

(三十八)委托逐月提取还商贷的月委托提取金额是多少?

 

答:借款人及配偶住房公积金及住房补贴缴存账户须分别保留不小于签订委托逐月提取还商贷协议时月缴存金额12倍的余额。借款人及配偶月缴存额(住房公积金及住房补贴的总额,下同)之和小于借款人上月已还商业性个人住房贷款月还款额的,委托划转还贷金额等于实际月缴存额之和。月缴存额之和大于借款人上月已还商业性个人住房贷款月还款额的,委托划转金额为上月已还商业性个人住房贷款月还款额。