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南京市住房公积金贷款实施细则

2021-04-28


第一章  总 则

第一条  为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》 《南京市住房公积金管理条例》《南京市住房公积金贷款管理办法》,推进“放管服改革,进一步加强和优化住房公积金贷款管理,特制定本实施细则。

第二条  南京住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)及其分中心负责全市住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)管理工作。贷款业务组织实施由各住房公积金分中心负责。

第三条  经南京住房公积金管理委员会批准,21家银行(见附件)受公积金中心委托承办个人公积金贷款金融业务。

受委托银行承办业务范围包括:政策宣传、贷款咨询、贷款受理、贷前调查、贷款初(复)审、贷款发放、贷后检查、信息传输、资料录入、档案保管、本息回收、逾期催收、权证监管、违约处置、抵押人变更、抵押物处置及代表公积金中心受理委托和柜面提取住房公积金归还公积金贷款等业务。

第四条  按规定在公积金中心开户缴存住房公积金的职工,在本市行政区域范围内购买全部产权自住住房、部分产权共有产权保障房,建造、翻建、大修自住住房的,可以申请公积金贷款。

建造自住住房是指经本市、区政府有关部门批准,新建的自住住房;翻建自住住房是指对房屋主体结构严重损坏、丧失正常使用功能的自住住房全部拆除,重新设计、建造;大修自住住房是指对需拆换房屋部分主体构件的住房进行修理。

购买别墅,购买办公用房、商业用房、车库以及其他非普通居住用房的,购买房屋部分产权的(共有产权保障房除外),购买、建造、翻建、大修住房土地性质为非国有土地的,装潢住房的,不能办理公积金贷款。

第五条  公积金贷款以家庭为单位,即:夫妻双方及未成年子女。借款人或配偶已经办理了公积金贷款的,在未还清贷款本息之前,不能再次办理公积金贷款。夫妻离异,如有未结清的公积金贷款,在约定房产归主借款人所有,且该笔贷款由主借款人归还,原配偶方结清剩余贷款中本人所占份额,视为原配偶的公积金贷款已结清。

第六条  任何单位不得阻挠符合条件的职工申请公积金贷款。

(一)对符合公积金贷款条件的职工,受委托银行应当按照《委托承办南京住房公积金归集(贷款)业务协议书》的约定优先提供公积金贷款,并做到应贷尽贷。无正当理由不得拒绝职工办理公积金贷款或变相引导职工办理商业性住房贷款。

(二)房地产开发单位开发预售商品住房、经济适用住房的,应在领取预售许可证10日内与公积金中心签订《南京市住房公积金贷款按揭协议书》,以保证符合贷款条件的职工正常办理公积金贷款。不得针对公积金贷款,设置不同优惠条件或付款方式,变相损害公积金贷款人的权益。

(三)各单位应当按国务院《住房公积金管理条例》和《南京市住房公积金管理条例》的规定为职工按时、足额、连续缴存住房公积金,以保证职工正常办理公积金贷款。

第二章  贷款条件

第七条  申请贷款须具备下列条件。

(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。申请贷款时借款人须住房公积金开户且连续足额缴存满6个月(含)以上,其个人和单位住房公积金账户处于正常缴存状态。曾在异地缴存住房公积金,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理部门提供的缴存证明合并计算。现役军官、士官转业到地方工作,转业时间与地方入职时间无月份间隔,部队服役时间视同缴存时间,可与现单位缴存时间合并计算。

(二)借款人必须是购房人本人或建造、翻建、大修自住住房的产权人,且购买、建造、翻建、大修的自住住房须为成套住宅。

(三)办理购房贷款的,须具有合法有效的房屋买卖合同、协议;建造、翻建住房的,须取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》;大修住房的,须具有《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》以及当地街道(镇)以上建设规划部门同意大修的相关材料。

(四)建造、翻建住房的,在《不动产权证书》核发之日起三个月内申请贷款;大修住房的,在大修完成后施工单位开出江苏省南京市建筑业统一发票之日起三个月内申请贷款。

(五)借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力,个人征信良好,无影响贷款偿还能力的其他债务。

申请公积金贷款时,借款人有以下情形之一的,不予贷款:

1、仍有尚未归还的逾期贷款的,或担保人代偿、或处置抵押物归还贷款的;

2、准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的;

3、申请贷款时近五年内,已结清的公积金贷款逾期累计达到6期(含)以上的;

4、申请贷款时近两年内,其他贷款(不含助学贷款)逾期累计达到6期(含)以上的;

5、申请贷款时近两年内,准贷记卡或贷记卡逾期(不含年费)累计达到6期(含)以上的;

6、存在呆账、止付、被强制执行等情况的;

7、通过伪造、变造证明材料,虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或获得公积金贷款未清退的;

8、严重经济犯罪或对社会公共治安造成危害被相关部门登记在案且受惩处未执行完毕的;

9、有债务纠纷尚未处理完毕被相关部门登记在案的。

借款人有以下情形的,自违规行为登记之日起1年内不能办理公积金贷款:

通过伪造、变造证明材料,虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或骗取公积金贷款未遂的;违规提取的住房公积金已清退的;违规获得的公积金贷款已清退的。

(六)申请公积金贷款购买自住住房的,首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。

(七)预售商品房、经济适用住房开发单位应同意进行阶段性担保。借款人及共有产权人应同意用所购住房作抵押担保。

(八)家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整),再次购房申请公积金贷款时,首付款金额不得低于购房总价的20%,贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

家庭已有2套(含)及以上住房的,不能办理公积金贷款。

(九)贷款次数。借款人和配偶已经办理了公积金贷款的,在未还清贷款本息之前,任何一方均不能再次办理公积金贷款。借款人还清贷款本息后,在符合条件的情况下,可再次申请公积金贷款。第三次(含)及以上申请公积金贷款不予受理。

计算家庭或个人公积金贷款次数时,按以下四种情形合并计算:

1、本地、异地公积金贷款次数。

2、夫妻婚前公积金贷款次数。

3、夫妻婚姻状态存续期间,对同一套住房公积金贷款夫妻双方各计相同的公积金贷款次数。

4、所购商品房因质量等原因退(换)房的,已发放的公积金贷款至退房时已归还,且不超过贷款发放之日起一年的,不计公积金贷款次数。

第三章  贷款申请资料

第八条  申请公积金贷款应提供以下资料。

借款人及配偶申请贷款时应签订《授权书》。授权受委托银行、公积金中心通过向国家设立的金融信用信息基础数据库、房产交易、不动产登记、婚姻登记、公安、社保、税务等部门,或通过其他经授权的第三方合法渠道查询、打印、保存、使用个人信用报告、户籍、婚姻状况、不动产登记、抵押、购房合同备案、房产交易缴税、购房证明、社保、其他住房公积金管理部门缴存、提取、贷款等信息和相关电子证照。

    经借款人及配偶授权获取的共享信息、电子证照与借款人及配偶实际情况不一致的,借款人及配偶应配合公积金中心对相关材料进行查证。

(一)身份证明:本人、配偶身份证原件;户口簿、居住证原件、港澳台居民居住证原件、共有权人身份证原件等。

(二)婚姻状况证明:结婚证原件、离婚证原件、法院判决(调解)离婚文书原件、单身职工在受委托银行亲笔签署的《单身声明书》等。

(三)购买、建造、翻建、大修住房的证明资料:

1、购房贷款,提供经备案的购房合同(协议)原件。购房合同(协议)中房屋地址与不动产登记地址不符的,提供房屋所在地公安机关出具的同址证明。

购买首套房或第二套住房,提供开发单位或售房人(单位)出具的不少于购房总价20%的首付款发票、证明。

2、建造、翻建、大修住房贷款,借款人在国有土地建造、翻建住房的,提供《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件;大修自住住房的提供《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件和街道(镇)以上建设规划部门同意大修的相关材料。公积金中心根据建筑安装工程评估造(修)价。

(四)借款人及配偶、共有权人在受委托银行亲笔签字,同意将所购房产抵押作为贷款的担保,如不能履行《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》(以下简称贷款合同)的约定,可依法处置抵押物的《共有权人同意抵押承诺书》和在不能履行贷款合同约定,处置所购房产时,于六个月内自愿无条件迁出的《自行安置承诺书》。

(五)借款人配偶在省级机关分中心、南京铁路分中心、省监狱管理局管理部、华东石油局管理部缴存公积金的,在申请贷款时,提供分中心(管理部)或受委托银行盖章确认的公积金缴存证明(注明开户日期、月缴存额、单位和个人缴存比例、连续缴存时间)及贷款情况证明。

(六)借款人配偶为现役军官、士官的出具军队统一颁发的有效证件及身份证明材料。

第四章  贷款额度、期限、利率

第九条  贷款额度。

单笔公积金贷款以夫妻为单位,贷款额度取以下三项额度的最低值:

(一)规定的贷款最高限额。贷款最高限额根据南京住房公积金管理委员会批准的额度执行。按照现行规定,购买首套住房个人最高可贷额度为50万元;购买第二套住房个人最高可贷额度为30万元。夫妻双方均缴存住房公积金的职工贷款最高限额为个人贷款最高限额的2倍。

(二)按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为:借款人(配偶)住房公积金月缴存额/借款人(配偶)住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(0.45)×12(月)×实际可贷年限,可贷年限为借款人申请贷款时距离法定退休年龄的年限,最长为30年,超过30年的按30年计算。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的,贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。配偶为军官或士官的根据已有住房套数同档次个人贷款最高限额计算。

(三)按照规定的贷款金额占房屋总价比例确定的贷款限额。贷款额度不超过房屋总价的80%。如借款人使用拆迁款购买住房,须将拆迁款全额计入首付。

第十条  贷款期限。

借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄,申请贷款时的实际年龄取整计算。根据国家相关规定延迟退休的,退休年龄以国家相关规定为准。

连续、足额缴存住房公积金5年(含)以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人,贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-5年。

购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年;购存量住房以及建造、翻建、大修住房的最长贷款期限不得超过20年,且房龄与贷款年限之和不超过70年,其中购买土地性质为住宅用地酒店式公寓的房龄与贷款年限之和不超过65年。其它住宅用地约定使用年限低于70年的,按实际约定的年限计算。

第十一条  贷款利率按中国人民银行相关规定执行。

一年期贷款实行到期一次性还本付息,贷款期限内利率不做调整,执行合同利率。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法,遇中国人民银行利率调整,新办理的贷款按新利率执行;已经办理过的贷款,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

第五章  贷款担保

第十二条  贷款担保。

(一)担保方式。

1、购买预售商品房、经济适用住房的,采取开发单位阶段性担保加所购住房抵押的担保方式。在取得一般抵押权《不动产登记证明》并交受委托银行执管前, 由开发单位实行阶段性担保。

2、购买现售商品房、存量房的,采取用所购住房抵押担保。

3、建造、翻建、大修住房的,采取用所建造、翻建、大修住房抵押担保。

(二)抵押合同签订

借款人、配偶及共有产权人须与受委托银行签订《房地产抵押合同》,抵押行为须按照《房地产抵押合同》执行。

(三)抵押率

购买住房抵押率不得超过购房总价的80%。建造、翻建、大修住房的,抵押率不得超过建造、翻建、大修住房估值的50%。

    第六章 贷款办理、查询

第十三条  贷款程序。

借款人可通过“南京公积金”APP、政务服务网站或其APP、南京住房公积金管理中心网站、受委托银行指定网点、拨打12329服务热线等渠道了解申请公积金贷款的有关信息,准备贷款申请材料。

(一)购买自住住房

1、借款人从承办公积金贷款业务的21家银行中选择办理贷款的银行,提供贷款申请材料。

2、受委托银行审查借款人提供的材料。经借款人及配偶授权,查询并打印借款人及配偶银行版个人信用报告。查询、核实借款人家庭成员身份、户籍、婚姻状况、名下房产、购房合同、住房公积金缴存、贷款等信息;核实购房交易的真实性、合法性,房屋的完好性、权利状况等。需要买卖双方特别明确的事项,当事人应至受委托银行签订承诺书。如有必要,受委托银行应进行现场调查。

3、受委托银行应建立与借款人的面谈面签制度,根据借款人及配偶双方的公积金缴存情况,计算实际可贷额度,商定贷款期限、确定还款方式、担保方式,在受委托银行开设用于归还贷款的还款账户。发放公积金贷款合同文本,指导借款人正确填写有关材料。

4、受委托银行将审查合格的借款人贷款信息录入公积金业务信息管理系统,提交公积金中心审批。

5、公积金中心审批通过后,受委托银行通知借款人办理房产登记、抵押(抵押预告)登记手续,并执管抵押权(抵押权预告)《不动产登记证明》。

(二)建造、翻建、大修住房

1、借款人从承办公积金贷款业务的21家银行中选择办理贷款的银行,提供贷款申请材料。

2、受委托银行审查借款人提供的材料。在借款人及配偶授权情况下,查询并打印借款人及配偶银行版个人信用报告。查询、核实借款人家庭成员身份、户籍、婚姻状况、名下房产、公积金缴存贷款等信息,需要借款人及配偶特别明确的事项,当事人应至受委托银行签订承诺书。

3、在借款人递交贷款申请材料齐备后五个工作日内,公积金中心和受委托银行的贷款管理人员应组成会审小组,赴现场实地查看。根据借款人提供的材料,核查房屋建造、翻建或大修部位的情况,抵押物价值情况以及借款人还款能力情况等,根据建筑安装工程评估造(修)价,在《住房公积金建造、翻建、大修贷款现场核查情况表》中签署核查意见。

4、受委托银行根据借款人的贷款申请材料、相关证明材料和《住房公积金建造、翻建、大修贷款现场核查情况表》,预审贷款申请。对符合条件的,受委托银行计算实际可贷额度,商定贷款期限、确定还款方式、担保方式,在受委托银行开设用于归还贷款的还款账户。发放公积金贷款合同文本,指导借款人正确填写有关材料。连同借款人的证明材料报公积金中心进行审批。

5、公积金中心审批通过后,受委托银行与借款人按有关规定办理抵押手续,并执管抵押权《不动产登记证明》。

第十四条  贷款发放。

公积金贷款抵押审核前,借款人签订的贷款合同项下的公积金贷款仍符合法律、法规、监管规定及相关政策规定的借款人资格。贷款发放前应符合缴存公积金的规定。受委托银行按以下方式发放贷款:

(一)购买商品房、经济适用住房的,如所购住房为期房,须在办妥抵押预告登记后放款;如所购住房为现房,须在受委托银行执管抵押权《不动产登记证明》后放款。受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位在银行开立的账户。

(二)购买存量住房的,须在受委托银行执管抵押权《不动产登记证明》后放款。受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房人(单位)在银行开立的账户。

(三)建造、翻建、大修住房的,受委托银行取得抵押权《不动产登记证明》后,以转账方式将贷款资金划至承建(修)方在银行开立的结算账户。

第十五条  借款人可通过“南京公积金”APP、政务服务网站或其APP、南京住房公积金管理中心网厅、受委托银行指定网点、拨打12329服务热线等方式查询本人公积金贷款审批进度、贷款账户状况等信息。

第七章  贷款偿还

第十六条  借款人可在计算确定的贷款期限内,选择贷款期限,等额本息或等额本金还款方式。贷款期限、还款方式一经选定,在合同履行期限内不得变更。

贷款期限为一年的,实行到期一次性还本付息,利随本清。

贷款期限在一年以上的,实行按期(月)归还贷款本息,每月15日为还款日。借款人从公积金贷款发放月的次月开始,于每月15日前将应还贷款本息存入还款账户中。

第十七条  借款人及配偶可以提取住房公积金(住房补贴)归还公积金贷款。

第十八条  提前还款。

(一)提前归还公积金贷款的,需提前向受委托银行提出申请,经受委托银行同意后,可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。贷款期限为一年的,须一次性还清贷款本息。

(二)提前部分归还公积金贷款本金,借款人可以选择缩短贷款期限或减少每月还款额。

(三)提前归还公积金贷款的还款顺序:罚息,逾期贷款利息、本金,本期应还贷款利息、本金,提前还款应还利息,剩余金额用于归还贷款本金。

(四)借款人提前偿还部分贷款本金或全部贷款本息的,不收取违约金,但按照贷款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。

第十九条  借款人通过受委托银行结清全部贷款本息后,由受委托银行办理住房抵押权注销登记手续。

第二十条  逾期处罚。借款人未按期归还贷款本息的,按中国人民银行规定计收罚息。借款人累计三个月(含)以上六个月(不含)以下,未按期归还贷款本息的,逾期信息进入公积金信用系统,记为一般失信。借款人累计六个月(含)以上未按期归还贷款本息或贷款到期六个月(含)以上未还清贷款本息的,逾期信息进入公积金信用系统,记为严重失信,受委托银行依法处置抵押物,追究担保单位的连带责任,并按规定向国家设立的金融信用信息基础数据库和其他法律法规规定的信用管理部门报送相关信息。借款人再次申请公积金贷款时,将在贷款资格上受到限制。

第二十一条  违约处置。借款人有下列情形之一的,受委托银行应根据《委托承办南京住房公积金归集(贷款)业务协议书》及贷款合同的约定,依法提前收回公积金贷款,并追究借款人的违约责任:

(一)借款人未按规定的用途使用贷款;

(二)借款人提供资料、证明等文件有虚假情况;

(三)借款人贷款累计逾期六个月(含)以上;

(四)未经公积金中心同意,借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与、重复抵押或设立居住权;

(五)借款人所设定抵押的房产遇拆迁,借款人未事先通知受委托银行,并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式;

(六)借款人拒绝或阻挠受委托银行对贷款使用情况进行监督检查;

(七)借款人与其他法人或经济组织签订有损公积金中心权益的合同或协议;

(八)担保人丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款,而担保人、借款人未按要求落实新的担保方式。

第二十二条  借款人逾期支付贷款本息的,受委托银行依据贷款合同向公积金中心申请划扣借款人住房公积金(住房补贴)账户内的住房公积金或住房补贴,用于归还公积金贷款逾期本息,金额不超过借款人相应的欠款。

第二十三条  已经发放的公积金贷款,因违反公积金贷款政策规定,借款人在收到受委托银行书面告知书后,应无条件全额归还贷款本息。

第八章  贷后管理

第二十四条  逾期催收。公积金贷款发生逾期后,由受委托银行负责催收。受委托银行根据公积金贷款逾期催收管理相关要求,对本行承办业务的逾期贷款进行催收。

第二十五条  档案管理及权证监管。受委托银行按照《委托承办南京住房公积金贷款(归集)业务协议书》的约定和公积金贷款工作规范要求,进行贷款档案保管、电子文档扫描、申请贷款信息录入、房屋权证监管、抵押物处置等各项管理工作。

第二十六条  抵押人变更管理。借款人死亡(包括宣告死亡),其合法的财产继承人、受遗赠人申请继续履行贷款合同的,需由具备公积金贷款条件的合法的财产继承人、受遗赠人向受委托银行提出申请,并同意提供在贷款变更期间由有资质的担保机构进行阶段性担保,经公积金中心审核同意后,予以变更借款人。借款人变更后,贷款金额及年限与原贷款一致。

公积金贷款发放后如需要申请增加(减少)房产共有权人(主借款人不得变更),应提供真实、有效的证明文件,向受委托银行提出申请,经受委托银行审核后报公积金中心审批。

第九章  附 则

第二十七条  本实施细则自2021年5月1日起施行。原《南京市购买、建造、翻建、大修住房公积金贷款实施细则》(宁金管规[2013]2号)同时废止。

第二十八条  本实施细则未尽事宜,参照国家及省、市相关管理规定执行。


附件:

受委托承办个人住房公积金贷款金融业务银行名单

(一)中国建设银行股份有限公司南京分行

(二)中国工商银行股份有限公司南京分行

(三)中国银行股份有限公司南京分行

(四)中国农业银行股份有限公司南京分行

(五)交通银行股份有限公司江苏省分行

(六)南京银行股份有限公司南京分行

(七)中信银行股份有限公司南京分行

(八)招商银行股份有限公司南京分行

(九)上海浦东发展银行股份有限公司南京分行

(十)兴业银行股份有限公司南京分行

(十一)中国民生银行股份有限公司南京分行

(十二)平安银行股份有限公司南京分行

(十三)华夏银行股份有限公司南京分行

(十四)中国光大银行股份有限公司南京分行

(十五)江苏银行股份有限公司南京分行

(十六)广发银行股份有限公司南京分行

(十七)江苏紫金农村商业银行股份有限公司

(十八)中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行

(十九)杭州银行股份有限公司南京分行

(二十)北京银行股份有限公司南京分行

(二十一)徽商银行股份有限公司南京分行